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一、内容提要
1、成本法的基本原理；
2、房地产价格构成；
3、成本法的基本公式；
4、重新购建价格。
二、考试要求
1、熟悉成本法的基本原理 房地产价格构成和重新购建价格；
2、掌握成本法的基本公式。
三、内容辅导
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念和理论依据
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容来判定其具体所指。
成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。
由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
例题：从卖方角度看，成本法的理论依据为（ ）
A、成本费用价值论； B、替代原理； C、效用价值论； D、预期原理。
答案：A
二、成本法适用的对象和条件
只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。
运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进人市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：
首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，价格会下降；价格下降而成本已经发生，则利润会减少；利润减少使开发商得不到其原先期望的利润，开发商就会缩小投资规模或转产；开发商缩小投资规模或转产就会使以后的供给减少，供给减少而如果需求不变就会出现供小于求，供小于求就会使价格上升，价格上升就会使利润增加，利润增加就会重新吸引投资，重新吸引投资就会使供给增加，供给增加就会出现新一轮的供大于求。如此往复。
显而易见，如果不是在长期内，没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，这个循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可以大大高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。也正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。
懂得了上述原理之后，并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”，其中最主要的是下列两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。
成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度。尤其是那些较老的、旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。
例题：
三、成本法的操作步骤
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：
1．搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；
2．估算重新购建价格；
3．估算折旧；
4．求取积算价格。
例题：运用成本法评估所得价格，通常称为（ ）
A、成本价格； B、积算价格； C、购买价格； D、收益价格。
答案：B
第二节 房地产价格构成
运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。
下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售税费；(6)开发利润。
一、土地取得成本
土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：
1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。
2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：
1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；
2．基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；
3．建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；
4．公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；
5．开发过程中的税费。
三、管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。
四、投资利息
投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。
例题：投资利息包括（ ）的利息。
A、土地取得成本； B、土地开发成本； C、A+B； D、A+B+管理费用。
答案：D
五、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类：
1．销售费用，包括广告宣传、销售代理费；
2．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；
3．其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。
六、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：
1．开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费。
2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：
（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：
所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。
例题：直接成本利润率的计算基数包括（ ）
A、土地取得成本； B、开发成本； C、管理费用； D、销售费用。
答案：AB
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式
成本法最基本的公式为：
积算价格=重新购建价格—折旧
上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。
新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。
求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。
二、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：
新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
上式中：
实际估算时通常分为下列3大步骤进行：
1．计算开发区全部土地的平均价格。
2．计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10％，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5％和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润
=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×（销售税费率+销售利润率）
得出：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率)
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积
=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-（销售税费率+开发利润率）)÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率)
=[(120000000×(1+10％)3+250000000×(1+10％)1.5)÷{[1-（5.5%+9.5%）]×(2000000×60％)=439.4(元／㎡)适用于新建房地产的基本公式
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
四、适用于旧房地产的基本公式
在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
在这里，应特别记住下列3点：
1．重新购建价格是估价时点时的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。如房地产纠纷案件，通常是以过去为估价时点。
2．重新购建价格是客观的。重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不仅不能形成价格，而且是一种浪费；而低于社会一般平均耗费的部分，不会降低价格，只会形成个别企业或个人的超额利润。
3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。
二、重新购建价格的求取思路
求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。
求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。
求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或者具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。
三、建筑物重新购建价格的求取方式
建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：
1．重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
2．重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑型式，使用与原建筑材料、建筑构配件和设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
由于上述两种重新建造方式的不同，往往得出得重新购建价格不同。在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑购配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。
重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，通常重置价格都比重建价格低。
例题：重置价格是采用估价时点时的（ ）等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
A、建筑技术； B、工艺水平； C、建材价格； D、人工、机械费用。
答案：ABCD
例题：对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。（判断题）
答案：错误
四、建筑物重新购建价格的求取方法
建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。具体又有下列4种方法：(1)单位比较法；(2)分部分项法；(3)工料测量法；(4)指数调整法。
（一）单位比较法
单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正类估算建筑物重新购建价格得方法。主要有单位面积法和单位体积法。另外，如停车场得比较单位通常为每个车位，旅馆得比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。
单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正(有关调整修正的内容和方法类似于比较法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。
例5—2：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元／㎡，则该建筑物的重新购建价格可估计为300×1200=36(万元)。
在现实房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构、用途或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用。此表的格式可参见表5一l。
单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。
例5—3：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元／m3，则该建筑物的重新购建价格可估计为500× 600=30(万元)。
(二)分部分项法
分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。
在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位；(2)不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。
采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格的一个简化例子见表5—2。
(三)工料测量法
工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。
工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。
采用工料测量法估算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表5—3。
(四)指数调整法
指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。 |
